Koopovereenkomst inschrijven / Vormerkung
Wil je je koopovereenkomst van een registergoed, zoals bijvoorbeeld een huis, bedrijfspand of perceel grond, inschrijven bij het Kadaster? Al sinds 1 september 2003 is dat mogelijk. In een andere blog op onze website leggen we uit waarom dit volgens de wet kan. En waartegen deze inschrijving bescherming biedt en wie om inschrijving kan vragen. Het inschrijven van de koopovereenkomst wordt ook wel Vormerkung genoemd.
Uit de praktijk blijkt dat de regeling van de Vormerkung niet altijd optimale bescherming biedt voor de koper. Om de werking van de Vormerkung te verbeteren is daarom per 1 januari 2016 een wetswijziging ingetreden. Door deze wetswijziging wijzigt de regeling op enkele punten.
Hoe zit het nu met de Vormerkung?
Kort gezegd biedt de inschrijving van een koopovereenkomst de koper bescherming tegen een aantal gebeurtenissen die plaats kunnen vinden tussen het moment van ondertekenen en inschrijven van de koopovereenkomst en het moment van levering van het registergoed bij de notaris.
Je kunt denken aan een onderbewindstelling van verkoper. Of een faillissement van de verkoper of een beslag op het verkochte registergoed. Komt een dergelijke gebeurtenis voor, dan wordt de koper hiertegen beschermd en kan de levering gewoon plaatsvinden.
De Vormerkung bood alleen geen bescherming wanneer een schuldeiser van de verkoper een zogenaamd derdenbeslag onder de koper zou leggen op de koopprijs. Bij een derdenbeslag op de koopprijs kan de koper, ook al gaat het om een schuldeiser van de verkoper, niet meer vrij beschikken over de koopprijs. De koper kan deze daarom niet meer gebruiken ter verkrijging van het registergoed. Op die manier kon een schuldeiser van de verkoper alsnog de levering van het registergoed blokkeren.
Wijziging per 1 januari 2016
Sinds 1 januari 2016 is dit anders. Als na de inschrijving van een koopovereenkomst derdenbeslag wordt gelegd onder de koper, kan de koper de koopprijs, ondanks het beslag, alsnog overmaken op de derdengeldenrekening van de notaris Op die manier kan de levering van het registergoed gewoon plaatsvinden.
Daarnaast is nu bepaald dat een beslag op het registergoed automatisch wordt omgezet in een beslag op het deel van de koopprijs dat overblijft nadat de hypothecaire financier van verkoper en de beslagleggers die al voor de inschrijving van de koopovereenkomst beslag hebben gelegd zijn uitbetaald.
Een mogelijke verkoopopbrengst wordt dan nadat de levering heeft plaatsgevonden geblokkeerd op de derdengeldenrekening van de notaris, totdat is uitgemaakt aan wie de notaris dit bedrag moet overmaken. De koper ondervindt hier geen hinder van en wordt door de levering bij de notaris eigenaar van het registergoed.
