WERFKELDERS IN UTRECHT

Erfgoed

Utrecht kent in de binnenstad ruim 700 werfkelders langs de binnengrachten, onder meer de Oudegracht, die veelal zijn aangelegd in de Middeleeuwen. Deze wervenstructuur valt in monumentaal opzicht in het Rijksbeschermd gezicht Utrecht. Delen ervan zijn aangewezen als Rijksmonument. Deze werfkelders zijn in het verleden zelfs bijna geplaatst op Werelderfgoedlijst van UNESCO. De werfkelders worden gebruikt als opslagruimte, atelierruimte, voor horeca en soms ook voor bewoning. De werfkelders liggen onder de openbare weg en zijn soms verbonden met de aan de gracht gelegen panden.

Werfkelder kopen? Wie is eigenaar?

Soms worden werfkelders te koop aangeboden. Mocht je overwegen een werfkelder te kopen, dan is de juridische vraag onmiddellijk: hoe word je eigenaar?
Bij werfkelders gaat het om hele oude, historisch gegroeide, bouwwerken, meestal gelegen onder gemeentegrond. Daarom is niet altijd meteen duidelijk wie de eigenaar is van een werfkelder. In dat geval is ook niet duidelijk wie de werfkelder kan verkopen en leveren. Voor jou als koper leidt dat tot onzekerheid.

Hoe kun je eigenaar van een werfkelder zijn?

Het eigendomsrecht van een werfkelder kan als volgt ontstaan.

• • a. Horizontale natrekking.
    Als hoofdregel is de eigenaar van een erf (de openbare weg van de Gemeente Utrecht met daaronder “de Werfkelder”) ook eigenaar van de met dit erf duurzaam verbonden bouwwerken: de Werfkelder. Dit geldt niet als de Werfkelder bestanddeel is van een andere onroerende zaak, bijvoorbeeld: “het Pand” aan de gracht waar de werfkelder bij hoort. Het antwoord op de vraag of de Werfkelder bestanddeel is van het Pand, hangt af van de feitelijke situatie. Een bouwkundige verbinding en/of doorgang tussen het Pand en de Werfkelder kan daarbij een rol spelen. Het nadeel van horizontale natrekking is dat uiteindelijk alleen de rechter hierover een bindende uitspraak kan doen.
  • b. Splitsing in appartementsrechten
    Stel, de horizontale natrekking zoals hiervoor beschreven is geen discussiepunt. Het Pand en de Werfkelder vormen dan één bouwkundig geheel. Vaak loopt dan de Werfkelder dóór tot ver onder het Pand zelf. De eigenaar kan dan het Pand en de Werfkelder samen splitsen in appartementsrechten. Dit gebeurt door een notariële akte van splitsing in appartementsrechten waarbij de Werfkelder een appartementsrecht gaat vormen, gevolgd door inschrijving daarvan in de openbare registers voor registergoederen (“het Kadaster”). Deze methode is vaker toegepast ten aanzien van werfkelders op de Oudegracht en de Nieuwegracht in Utrecht. Vervolgens kan de verkoper het appartementsrecht van de Werfkelder aan jou als koper verkopen en leveren.
  • c. Recht van opstal
    De eigenaar van het perceel boven de Werfkelder (vaak de Gemeente Utrecht) kan ten behoeve van de verkoper een recht van opstal vestigen. Zo’n recht van opstal voor de eigendom van de Werfkelder wordt gevestigd bij notariële akte, gevolgd door inschrijving daarvan bij het Kadaster. Daardoor wordt de verkoper formeel eigenaar van de Werfkelder. Vervolgens kan de verkoper dit recht van opstal van de Werfkelder aan jou als koper verkopen en leveren. Dit is de beste methode als de horizontale natrekking discutabel is.

Als geen van de hiervoor beschreven situaties is geformaliseerd, is de verkoper niet in staat de Werfkelder op reguliere wijze aan jou te verkopen en te leveren.

Advies vragen

Het vestigen van een recht van opstal ten aanzien van werfkelders in Utrecht wordt de laatste jaren steeds meer toegepast. Als je hiermee te maken krijgt, is het verstandig je daarbij goed te laten adviseren en daarvoor tijdig een deskundige in te schakelen, die hiermee ervaring heeft. Je kunt hiervoor uiteraard contact opnemen met onze medewerkers van de sectie (commercieel) vastgoed.