Samen een huis kopen, maar niet evenveel investeren?

Let op!

24 november 2020

Als je samen een huis koopt, wil je meestal dat je ieder voor de helft eigenaar wordt van het nieuwe huis. Het huis kun je betalen met een hypotheek en/of met eigen geld, zoals spaargeld of de overwaarde van je vorige huis. Maar wat als de één (veel) meer geld in het huis stopt dan de ander? Of wat als de één al eerder een koophuis had en de ander niet? Dan is het belangrijk om hier duidelijke afspraken over te maken, omdat dit anders nadelige gevolgen kan hebben voor jouw recht op hypotheekrenteaftrek in de toekomst.

Deze afspraken kun je vastleggen in een samenlevingsovereenkomst, partnerschaps- of huwelijkse voorwaarden of in een losse overeenkomst. Hieronder ga ik in op hoe dit meestal wordt vastgelegd, wat de nadelen daarvan zijn en wat een goed alternatief kan zijn.

Hoe worden de ongelijke investeringen in een huis meestal vastgelegd?

Als één van jullie meer investeert in het huis dan de ander, dan kunnen jullie vastleggen dat diegene deze investering weer terugkrijgt bij bijvoorbeeld verkoop van het huis of uit elkaar gaan. Degene die het meest investeert, krijgt dan een vordering op de ander. Deze vordering is gelijk aan het bedrag dat de ander eigenlijk had moeten betalen.

Voorbeeld:
Jullie kopen een huis van 400.000 euro en gaan een hypotheekschuld aan voor 300.000 euro. Daarnaast investeert één van jullie 100.000 euro eigen geld in het huis.

Omdat jullie ieder voor de helft eigenaar worden van het huis, zouden jullie ieder evenveel eigen geld moeten inleggen. Als één van jullie 100.000 euro betaalt, heeft diegene recht om 50.000 euro terug te krijgen van de ander. De één heeft dus een vordering van 50.000 euro op de ander.

Wat zijn de nadelen?

Het investeren van eigen geld in een huis kan gevolgen hebben voor jouw recht op hypotheekrenteaftrek in de toekomst. De hypotheekrenteaftrek geeft je een voordeel, dat kort gezegd het verschil geeft tussen je bruto en netto hypotheekbedrag. Door de hypotheekrenteaftrek krijg je een stukje van je betaalde rente weer terug.

De belastingdienst gaat ervan uit dat als je overwaarde hebt bij verkoop van je huis, je dit bedrag weer investeert als je een nieuw huis koopt. Dit bedrag heet ook wel je “eigenwoningreserve”. Voor dat bedrag heb je geen recht meer op hypotheekrenteaftrek. Bij het bepalen van de hoogte van een eigenwoningreserve houdt de belastingdienst geen rekening met een vordering van de ene partner op de andere partner.

Vooral bij uit elkaar gaan kan dit nadelig uitpakken. Stel dat in het voorbeeld de overwaarde bij uit elkaar gaan 100.000 euro is. Dan heeft iedere partner een overwaarde, en daarmee eigenwoningreserve, van 50.000 euro. Zij waren immers ieder voor de helft eigenaar. De partner die geen eigen geld in het huis heeft geïnvesteerd moet deze 50.000 euro terugbetalen aan de ander. Deze partner kan dit bedrag dus niet investeren in een nieuwe woning. Maar het gevolg is wel dat deze partner voor een bedrag van 50.000 euro geen recht meer op hypotheekrenteaftrek.

Hoe groter het verschil in investering van eigen geld, hoe groter dit nadeel kan zijn.

Andere nadelen

Behalve het nadeel van het krijgen van een eigenwoningreserve terwijl je geen eigen geld in het huis hebt geïnvesteerd, kunnen er nog andere nadelen zijn.

Heeft één van jullie al een koopwoning met hypotheek gehad, dan heeft diegene een zogenaamd “eigenwoningverleden”. Dit eigenwoningverleden kan ook invloed hebben op jullie recht op hypotheekrenteaftrek.

Denk bijvoorbeeld aan het aantal jaren dat er nog recht is op renteaftrek. Het totaal aantal jaar dat je recht hebt op renteaftrek is 30 jaar. Als degene met het eigenwoningverleden al vijf jaar renteaftrek heeft gehad, dan is er nog 25 jaar over. Door samen een huis te kopen en samen aangifte inkomstenbelasting te doen, zullen jullie dit eigenwoningverleden waarschijnlijk samen delen.

Ook als (één) van jullie recht heeft op een aflossingsvrije lening, of al een annuïtaire of lineaire lening had waarop is afgelost, gaan jullie dit eigenwoningverleden delen. Dit kan gevolgen hebben voor jullie recht op renteaftrek als jullie samen een huis kopen.

Bovenstaande nadelen kunnen in veel gevallen worden voorkomen met een zogenoemde draagplichtovereenkomst. Hieronder leg ik uit wat een draagplichtovereenkomst is.

De ene partner is daardoor draagplichtig voor 100.000 van de hypotheekschuld en de andere partner voor 200.000 van de hypotheekschuld.

Bij uit elkaar gaan heeft de partner die 100.000 euro eigen geld heeft geïnvesteerd een hypotheekschuld van 100.000 euro, en dus een overwaarde van 100.000 euro. De andere partner heeft dan een hypotheekschuld van 200.000 euro en daardoor geen overwaarde. Het voordeel is dus dat ieders overwaarde, en daarmee eigenwoningreserve, zo overeenkomt met de investering van eigen geld.

Ook afspraken over de hypotheeklasten (rente en maandelijkse aflossing) kunnen jullie in een draagplichtovereenkomst vastleggen. Je kunt bijvoorbeeld vastleggen dat je ieder de hypotheeklasten betaalt die bij je “eigen” hypotheekschuld horen. Maar jullie kunnen ook afspreken dat jullie alle hypotheeklasten juist samen betalen, naar rato van jullie inkomen.

Jullie kunnen de hypotheeklasten dus in een andere verhouding betalen dan de draagplicht voor de hypotheek, dit kunnen jullie zelf bepalen. Wel moet je dan bedenken of, als de een meebetaalt aan aflossingen op het hypotheekdeel van de ander, je dit op een later moment (zoals bij verkoop of uit elkaar gaan) nog met elkaar wil verrekenen.

Let wel: de afspraken die jullie in een draagplichtovereenkomst maken, zijn alleen afspraken tussen jullie beiden. Naar de bank toe zijn jullie allebei aansprakelijk voor de hele schuld. Dit verandert niet door een draagplichtovereenkomst.

Conclusie

Koop je samen een huis en had één van jullie, of jullie allebei, al eerder een koophuis? Of investeert één van jullie meer eigen geld in het huis dan de ander of is de verwachting dat dit in de toekomst gaat gebeuren? Realiseer je dan wat de gevolgen daarvan kunnen zijn en overweeg een draagplichtovereenkomst op te stellen.

Heb je vragen of wil je advies over jullie situatie? Bel of mail mij dan gerust!