Overdrachtsbelasting
Ga je een onroerende zaak kopen zoals een perceel grond, een woning of bedrijfspand? Dan moet je in principe overdrachtsbelasting betalen. Sinds 1 juli 2011 geldt er bij de overdracht van een woning of aanhorigheden (bijvoorbeeld een bijhorende tuin, schuur of garage) een overdrachtsbelastingtarief van 2%. Het doel van deze wijziging was de woningmarkt weer op gang te krijgen. Voor alle overige onroerende zaken bleef het tarief van 6% gelden.
Onduidelijkheid over begrip ‘woning’
In de meeste gevallen is het helder of het wel of niet om een woning gaat. Er zijn alleen ook veel gevallen waarin het niet duidelijk is of er nu wel of niet sprake is van een woning. Over de uitleg van het begrip ‘woning’ in de zin van de wet is dan ook al veel lagere rechtspraak verschenen. In 2017 heeft ook de Hoge Raad verdere invulling gegeven aan het begrip woning.
Wanneer geldt de 2% regeling?
De vraag of er sprake is van een woning moet worden beantwoord op het moment van de juridische overdracht. Het is niet belangrijk of de koper van plan is het pand te gaan verbouwen tot woning.
Uit de wetsgeschiedenis kan worden opgemaakt dat de wetgever het 2%-tarief van toepassing wil laten zijn voor een bouwwerk dat ‘naar zijn aard bestemd is voor bewoning’. Dit criterium betekent dat het pand nog niet geschikt hoeft te zijn om als woning te dienen.
Verder is benadrukt dat feitelijke bewoning nog niet meebrengt dat het gekochte bouwwerk naar zijn aard tot bewoning is bestemd. Ook is het niet belangrijk of de koper het gekochte zelf wil gaan bewonen.
Wat was het oorspronkelijke doel van het object?
De Hoge Raad stelt daarom dat het voor de hand ligt om de vraag of de onroerende zaak die wordt gekocht ‘naar zijn aard voor bewoning is bestemd’ te beantwoorden met toepassing van een zo objectief mogelijke maatstaf. Dat wil zeggen een maatstaf die zoveel mogelijk aansluit bij de kenmerken van het bouwwerk zelf. Dit wordt bereikt door aansluiting te zoeken bij het doel waarvoor het pand oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Is dat doel bewoning geweest en is het daarna verbouwd om het geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik? Dan kan het alleen worden geacht zijn aard van woning te hebben behouden als niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken. Er moet dus worden gekeken of ingrijpende bouwkundige ingrepen hebben plaatsgevonden.
Voldoet het object niet aan dit doel?
Wat als toepassing van deze regels niet leidt tot een duidelijke slotsom? Dan gelden de eisen of beperkingen die voor het (gebruik van het) bouwwerk voortvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften. Zoals de bestemming op grond van het bestemmingsplan.
Advies vragen
Er is nu wel meer duidelijkheid door de uitspraken van de Hoge Raad over de toe te passen maatstaf. Toch kan in de praktijk nog regelmatig de vraag komen of nu het 2% of 6%-tarief van toepassing is. Ben je bezig met de koop van een pand? Dan is het verstandig om op tijd een deskundige in te schakelen om je hierover laten adviseren. Je kunt hiervoor uiteraard contact opnemen met onze medewerkers van de sectie (commercieel) vastgoed.
