Overdrachtsbelasting
Ga je een onroerende zaak kopen zoals een perceel grond, een woning of bedrijfspand? Dan moet je in principe overdrachtsbelasting betalen. Sinds 1 juli 2011 geldt er bij de overdracht van een woning en/of aanhorigheden een overdrachtsbelastingtarief van 2%. Met aanhorigheden wordt bijvoorbeeld een bijhorende tuin, schuur of garage bedoeld. Het doel van deze wijziging was de woningmarkt weer op gang te krijgen. Voor alle overige onroerende zaken bleef het tarief van 6% gelden.
Onduidelijkheid over begrip ‘aanhorigheden’
In aan aantal gevallen is het al lastig genoeg om te bepalen of het nu om een woning gaat of niet. Zie hiervoor mijn eerdere blog. In verband met het verlaagde tarief van 2% dat ook geldt voor aanhorigheden is het ook belangrijk om te kunnen concluderen of er sprake is van een aanhorigheid van een woning.
Over de uitleg van het begrip ‘aanhorigheden’ is dan ook al veel literatuur/rechtspraak verschenen. Voor de uitleg van het begrip moet worden aangesloten bij het begrip zoals dit is ingevuld in het kader van de eigenwoningregeling voor de inkomstenbelasting. Of er sprake is van een aanhorigheid is feitelijk.
Volgens de wetgever is er in zijn algemeenheid sprake van een aanhorigheid als:
(i) de aanhorigheid bij de woning hoort;
(ii) deze aan de eigenaar of bewoner ter beschikking staat (daarbij is feitelijk gebruik van de aanhorigheid niet vereist, voldoende is dat de aanhorigheid kan worden gebruikt); en
(iii) de aanhorigheid dienstbaar aan de woning is.
Wordt de aanhorigheid aan iemand anders dan de gebruiker van de woning ter beschikking gesteld (denk bijvoorbeeld aan een huurder)? Dan staat deze niet ter beschikking van de bewoner/eigenaar en kan er dus geen sprake zijn van een aanhorigheid.
Garage
Heb je een garage die deel uitmaakt van hetzelfde gebouwencomplex als de woning? Dan wordt deze ook tot de woning gerekend. Bijvoorbeeld een flat met onderin een garage. Ligt de garage op een apart perceel? Dan kan het tarief van 2% toch worden toegepast als de woning en de garage naast elkaar liggen. Of wanneer de garage enigszins in de buurt van de woning ligt en zijn aan te merken als 1 geheel. Zijn de woning en de garage niet aan te merken als 1 geheel? Dan moet het tarief van 6% worden toegepast.
Wanneer geldt de 2% regeling?
Tot 1 januari 2013 gold voor aanhorigheden al een verlaagd tarief. Maar alleen wanneer deze tegelijk met de woning werden verkregen. Met ingang van 1 januari 2013 is het begrip woning uitgebreid naar aanhorigheden die tot de woning behoren of gaan behoren. Dit houdt in dat het verlaagde tarief daarmee ook van toepassing is op aanhorigheden die op een later tijdstip dan de woning zelf worden verkregen en tot deze woning gaan behoren. Zoals bijvoorbeeld een latere verkrijging van een garage, schuur etc. Het is daarbij niet (meer) belangrijk of de aanhorigheden zich op hetzelfde kadastrale perceel bevinden als de woning. Zo kan een garage of berging, gelegen in de buurt van de woning onder omstandigheden ook als aanhorigheid gelden. Deze uitbreiding is ingegeven door het structureel maken van de verlaging van het tarief van de overdrachtsbelasting voor woningen.
De vraag of er sprake is van een aanhorigheid moet worden beantwoord op het moment van de juridische overdracht. Het is bijvoorbeeld niet belangrijk dat de koper enige tijd na verwerving besluit de aanhorigheid te gaan verhuren. Feiten en omstandigheden in het concrete geval zijn erg belangrijk bij de invulling van het begrip aanhorigheid. Zo oordeelde de Hoge Raad enige tijd geleden dat een perceel grasland dat tegelijkertijd met een woonboerderij werd verkregen, maar op een ander kadastraal perceel was gelegen niet kon worden aangemerkt als aanhorigheid. Het grasland was niet in gebruik bij en dienstbaar aan de functie van de woonboerderij als woning. Het werd voor hobbyactiviteiten gebruikt.
Advies vragen
Er is inmiddels wel meer duidelijkheid over hoe het begrip aanhorigheid moet worden toegepast. Toch kan in de praktijk nog regelmatig de vraag komen of nu het 2% of 6%-tarief van toepassing is. Het is dan ook verstandig om op tijd een deskundige in te schakelen om je hierover laten adviseren. Zeker als je bezig bent met de koop van een pand of een aanhorigheid. Je kunt hiervoor uiteraard contact opnemen met onze collega’s van de sectie (commercieel) vastgoed.
