In een recente uitspraak van het hof speelde de vraag of een koopovereenkomst was ontbonden door het in vervulling gaan van een ontbindende voorwaarde. Hierbij waren zowel de formulering van de ontbindende voorwaarde als de gedragingen van koper van belang.
Koopovereenkomst aangegaan onder ontbindende voorwaarde
In deze casus verkocht Verkoper (V) een perceel grond aan Koper (K). K wilde op het perceel een complex met woningen bouwen. Om een bouwvergunning voor de realisatie van dit project te kunnen verkrijger was eerst een bestemmingswijziging vereist. Om deze reden werd de koopovereenkomst tussen partijen aangegaan onder de ontbindende voorwaarde dat K het bouwproject niet uiterlijk op 31 juli 2007 gerealiseerd zou kunnen hebben doordat er geen bouwvergunning was verleend. De koopovereenkomst bepaalde dat deze ontbindende voorwaarde geacht werd in vervulling te zijn gegaan in het geval van een negatieve rechterlijke uitspraak waarbij een bouwvergunning werd geweigerd. Bepaald werd verder dat K tot 6 augustus 2007 een beroep kon doen op deze ontbindende voorwaarde.
Is koopovereenkomst ontbonden?
De ontbindende voorwaarde ging vervolgens in vervulling, maar K ging door met het proberen het project te realiseren. K bleef daarnaast V ook nog tot 2012 op de hoogte houden over de voortgang van het project, op basis waarvan V ervan uitging dat het project doorgang zou vinden. Pas in 2013 bericht K aan V dat de koopovereenkomst is ontbonden door het in vervulling gaan van de ontbindende voorwaarde. K stapt vervolgens naar de rechter om de terugbetaling van de koopsom te vorderen. De rechtbank wijst deze vordering echter af.
Oordeel hof
Het hof gaat hier in mee en stelt onder meer dat de woorden “wordt geacht” in de formulering van de ontbindende voorwaarde erop duiden dat er geen verdere actie van K nodig was om de koopovereenkomst te ontbinden nadat de ontbindende voorwaarde in vervulling was gegaan, maar dat het in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was wanneer K zich nog zou beroepen op deze ontbindende voorwaarde. Volgens het hof is bij V door K het gerechtvaardigd vertrouwen gewekt dat K zich niet meer zal beroepen op de ontbindende voorwaarde. Volgens het hof kan K zich er dan ook niet meer op beroepen dat de koopovereenkomst is ontbonden.
Laat je adviseren
Bij het aangaan van een koopovereenkomst is het raadzaam om een deskundige in te schakelen voor de formulering van bijvoorbeeld de ontbindende voorwaarden zodat er geen twijfel kan ontstaan over de uitleg van dergelijke bepalingen. Daarnaast volgt uit de hiervoor beschreven casus dat het ook na het aangaan van een koopovereenkomst belangrijk blijft om je te laten adviseren om zo te voorkomen dat je bepaalde rechten verspeelt.
Vragen?
Heb je vragen naar aanleiding van deze blog? Ons team vastgoed helpt je graag.
