Monddoodclausule, wat is dat eigenlijk?
Soms wordt er in een koopovereenkomst en/of leveringsakte een zogenaamde ‘’monddoodclausule’’ opgenomen. Dit is een clausule waarin de koper zich bijvoorbeeld verplicht geen bezwaar te maken tegen de bouwplannen of activiteiten van het naastgelegen bedrijf van de verkoper of het nieuwbouwproject van verkoper.
Clausule nietig verklaard door rechtbank
Kort geleden hebben de rechtbank en het hof in Den Bosch zo’n monddoodclausule nietig verklaard. Verkoper had een woning verkocht aan koper. In de koopovereenkomst was onder andere de volgende bepaling opgenomen: “Koper verklaart hierbij nu en in de toekomst geen beroep of bezwaar aan te tekenen tegen het uitoefenen van een bedrijf dan wel tegen mogelijke toekomstige bewoning van het pand [van V]. Dit zal in de akte van levering dienen te worden opgenomen als kwalitatieve verplichting ten opzichte van alle opvolgende kopers van het verkochte.”. Deze monddoodclausule heeft dus als doel dat niet alleen de huidige koper, maar ook toekomstige kopers geen beroep of bezwaar kunnen aantekenen tegen de in de bepaling genoemde activiteiten.
De notaris had deze clausule vervolgens uitgewerkt in de akte van levering en als kwalitatieve verplichting opgenomen. Daaraan is toegevoegd dat de kwalitatieve verplichting vervalt na een periode van 25 jaar. Zowel de rechtbank als het hof hebben nu uitgemaakt dat deze clausule nietig is.
In strijd met rechtsprincipes en openbare orde
De rechtbank geef in de uitspraak aan dat de clausule als gevolg heeft dat toekomstige kopers de woning van koper alleen kunnen kopen als zij al van tevoren afstand doen van deze rechten. Hierdoor worden toekomstige kopers met betrekking tot de plannen van verkoper met zijn pand afgehouden van rechtsbescherming op grond van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De rechtbank verwijst naar een uitspraak van het Hof Amsterdam van 16 augustus 2007 en geeft aan dat dit onaanvaardbaar is. Dit is namelijk in strijd met fundamentele rechtsprincipes die zijn geformuleerd in artikel 17 van de Grondwet, artikel 6 EVRM en artikel 14 IVBPR. Daarnaast is het ook in strijd met de openbare orde.
Uitspraak van het hof
Na de uitspraak van de rechtbank is verkoper in hoger beroep gegaan. Maar het hof heeft de uitspraak van de rechtbank bevestigd. De verkoper geeft aan dat de rechtbank onjuist heeft geoordeeld dat de clausule per definitie in strijd is met fundamentele rechtsprincipes en in strijd is met de openbare orde. Maar volgens het hof strekt het oordeel van de rechtbank niet zo ver. De rechtbank heeft toegelicht dat de bedoeling van de clausule is om niet alleen de tegenpartij van verkoper, maar ook alle toekomstige rechtsopvolgers van die tegenpartij af te houden van rechtsbescherming op grond van de Awb tegen (onder meer) bewoning van het pand van verkoper. Daarmee is niet gezegd dat de clausule per definitie in strijd is met de openbare orde. Dat is wel het geval voor een clausule met een betekenis als waarvan in dit geval sprake is. Het hof oordeelt dat de wijze waarop door de clausule rechtsbescherming wordt onthouden onaanvaardbaar is. Het is namelijk in strijd met fundamentele rechtsprincipes omdat de clausule geruime tijd rechtsbescherming onthoudt voor het gebruik van het pand van verkoper.
Niet geldig voor toekomstige kopers
Het voorgaande geeft een voorbeeld van een beding dat niet doorgelegd kan worden aan opvolgende verkrijgers. Er zijn ook andere redenen waarom dit in sommige gevallen niet mogelijk is. Het is daarom altijd aan te raden om dit vooraf te bespreken en goed op te letten op de formulering van zulke clausules. Heb je vragen hierover, dan kun je uiteraard contact opnemen met ons team vastgoed.
