Is voor het plaatsen van een dakkapel of dakvenster een wijziging van splitsingsakte vereist?

30 september 2020

Ben je eigenaar van een woonappartement en van plan te verbouwen? Wil je bijvoorbeeld een muur doorbreken of een dakkapel plaatsen? Dan heb je toestemming nodig van de ledenvergadering van de vereniging van eigenaars (“de VvE-vergadering”). Voor bepaalde verbouwingen is het zelfs vereist om de splitsingsakte te wijzigen. Recent zijn hierover twee uitspraken verschenen van het Hof Den Haag.

VvE-besluit dakkapel

In de eerste zaak is het volgende aan de hand. Een appartementseigenaar (“A”) wil graag een dakkapel laten plaatsen op het dak van haar appartement. In de VvE-vergadering is besloten om A toestemming te geven voor deze verbouwing. Vervolgens is een andere appartementseigenaar (“B”) naar de rechter gestapt, om het besluit ongeldig te laten verklaren. B vindt namelijk dat eerst de splitsingsakte moet worden gewijzigd voordat de dakkapel kan worden geplaatst.

De rechter ging hier niet in mee, waarna B in hoger beroep is gegaan.

Wanneer moet de splitsingsakte worden gewijzigd?

De Hoge Raad heeft in 2000 geoordeeld dat niet iedere verandering in de constructie of de omgrenzing van een appartement ervoor zorgt dat de splitsingsakte en de splitsingstekening moet worden gewijzigd.

De wijziging is pas nodig als er veranderingen worden aangebracht die gevolgen hebben voor de goederenrechtelijke situatie. De splitsingsakte moet namelijk de appartementseigenaren een juist beeld geven van hun rechten en plichten.

Is het VvE besluit geldig?

In de splitsingsakte van A en B is bepaald dat raamkozijnen en daken gemeenschappelijk zijn. Ook is bepaald dat de kosten van het onderhoud daarvan gemeenschappelijk zijn. Deze kosten komen dus voor rekening van de VvE.

Het Hof heeft daarom geoordeeld dat voor het plaatsen van een dakkapel een wijziging van de splitsingsakte is vereist. Door het plaatsen van de dakkapel wordt het gemeenschappelijk dak namelijk deels verwijderd. Ook wordt de omvang van het appartement door de dakkapel groter.
Daarnaast brengt de dakkapel mogelijk nieuwe kosten met zich mee voor het gemeenschappelijk onderhoud. De dakkapel brengt dus een verandering in de constructie en omgrenzing van het appartement met zich mee.

Het VvE besluit is in strijd met de splitsingsakte en daardoor een ongeldig besluit.

VvE Besluit dakvensters

In de tweede zaak heeft de VvE-vergadering besloten om een eigenaar toestemming te geven voor het plaatsen van twee dakvensters in het gemeenschappelijke dak. Deze toestemming is gegeven onder de voorwaarde dat alle kosten van deze dakramen en het risico daarvan voor rekening komen van die eigenaar. Ook hier oordeelt het Hof dat dit besluit in strijd is met de splitsingsakte en dat het daarmee een ongeldig besluit is. In het splitsingsreglement is namelijk bepaald dat raamkozijnen en daken gemeenschappelijk zijn. Ook is bepaald dat de kosten van de raamkozijnen en daken gezamenlijk voor de VvE worden gedragen. Het besluit van de VvE-vergadering wijkt daarom af van de regeling uit de splitsingsakte.

Volgens de wet moet in de splitsingsakte zijn opgenomen welke schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaars komen. Voor andere partijen moet namelijk uit het reglement van de splitsingsakte zijn af te leiden welke regels er met betrekking tot de kosten gelden. Het is niet daarom mogelijk om daarvan bij een afzonderlijke overeenkomst tussen de VvE en een individueel lid af te wijken.

Vragen?

Heb je naar aanleiding van dit artikel vragen? Neem dan contact op met mij, ik help je graag!

Bron: Notamail 1 juli 2020 (ECLI:NL:GHDHA:2020:1050 en ECLI:NL:GHDHA:2020:1051)