Een due diligence onderzoek wordt standaard uitgevoerd bij overnames en fusies van bedrijven en is essentieel voor het nemen van belangrijke investerings- en/of overname beslissingen. We zien tegenwoordig ook steeds vaker een due diligence onderzoek binnen het vastgoed. Het is bijna standaard om bij de aankoop van (commercieel) vastgoed een due diligence onderzoek uit te (laten) voeren. Binnen het vastgoed zijn er diverse aspecten waarnaar door verschillende partijen onderzoek gedaan kan worden. Zo kan er onderzoek gedaan worden naar milieukundige aspecten, een bestemmingsplanonderzoek, een commercieel onderzoek, een bouwtechnisch onderzoek en/of een juridisch onderzoek.
“Met name bij een onderzoek naar de eigendomsverkrijging, een zogenaamd titelonderzoek, kan de notaris helpen.”
Juridisch due diligence
Een juridisch onderzoek kan zien op controle van huurcontracten, publiekrechtelijke aspecten van het vastgoed en/of de eigendomsverkrijging. Met name bij een onderzoek naar de eigendomsverkrijging, een zogenaamd titelonderzoek, kan de notaris helpen. De notaris zal onderzoek doen naar de wijze waarop de verkoper de eigendom heeft verkregen. Hij zal dus de akte bestuderen waarbij de verkoper de eigendom (of andersoortig recht) heeft verkregen. Verder wordt er gekeken of er mogelijk derden zijn die beperkte rechten of andere aanspraken hebben op het vastgoed. Voorbeelden daarvan zijn een recht van overpad voor de buren, eventuele hypotheekhouders die afgelost moeten worden of een voorkeursrecht tot koop. Daarnaast wordt er onderzocht of er sprake is van erfpacht, opstalrecht(en) of is het vastgoed gesplitst in appartementsrechten?
Waarom een due diligence onderzoek?
Waarom wordt er überhaupt een due diligence onderzoek uitgevoerd? Due diligence betekent letterlijk vertaald, gepaste zorgvuldigheid, en dat je zorgvuldig te werk wilt gaan bij voorgenomen aankoop van vastgoed spreekt voor zich. Zo kan vooraf de waarde worden bepaald van het vastgoed, worden eventuele risico’s in kaart gebracht en worden mogelijke deal breakers gerapporteerd. Dit wordt ook wel een “red flag onderzoek” genoemd waarin zogenaamde “key issues” worden benoemd. De bedoeling is om verrassingen achteraf te voorkomen en vóór de definitieve aankoop op de hoogte te zijn van de verschillende aspecten van het vastgoed, zodat de koper tot een gedegen beslissing kan komen. Toch is een due diligence onderzoek niet alleen nuttig bij aankoop. Er zijn ook andere situaties waarvoor een due diligence relevant kan zijn zoals voor kredietverstrekking/(her)financiering, (her-) ontwikkeling van vastgoed of bij verkoop van vastgoed.
“De bedoeling is om verrassingen achteraf te voorkomen en vóór de definitieve aankoop op de hoogte te zijn van de verschillende aspecten van het vastgoed, zodat de koper tot een gedegen beslissing kan komen.”
Verkopers due diligence
Wat de voordelen zijn om ook als verkoper een due diligence onderzoek uit te voeren verdient enige toelichting. Veel investeerders en beleggers laten voor een eventuele verkoop van vastgoed een zogenaamd “vendor due diligence-rapport” opstellen. Door het uitvoeren van een vendor due diligence kan namelijk het verkooptraject verkort worden, de verkoper heeft alle gegevens in één overzichtelijk rapport beschikbaar en geeft daarmee invulling aan zijn mededelingsplicht. Discussies kunnen vooraf worden voorkomen en de onderhandelingen tussen partijen kunnen soepeler lopen. Bepaalde risico’s zijn voor een verkoop in kaart gebracht en kunnen worden ondervangen in de koopovereenkomst. Het werkt verder kostenbesparend voor een koper en kan daarmee bijdragen aan een hogere verkoopopbrengst. Tot slot wordt er vaak door de opstellers van het rapport een zogenaamde reliance afgegeven waar de kopers een beroep op kunnen doen.
Wil je meer weten over het op laten stellen van een due diligence rapport? Neem dan contact op met mij!
