GRONINGER AKTE

Groninger akte, wanneer wordt deze toegepast?

Ga je een woning kopen? Dan is het gebruikelijk dat de overdracht van een woning pas plaatsvindt op het moment dat je de koopsom betaalt. De verkoper levert dan de onvoorwaardelijke eigendom van de woning tegen ontvangst van de koopsom. Bij nieuwbouwprojecten gaat dit anders. Dan kan de verkoper (de ontwikkelaar) pas de onvoorwaardelijke eigendom overdragen als de voor het project benodigde omgevingsvergunning onherroepelijk is en er genoeg woningen binnen het project zijn verkocht. Dan pas weet de verkoper namelijk zeker dat het project door kan gaan.

Stel er zijn alleen fiscale redenen om snel te willen leveren. Dus er hoeft bijvoorbeeld niet op de vergunning te worden gewacht, maar als koper heb je tijd nodig om je financiering rond te krijgen. En als jullie allebei (koper en verkoper) toch tot levering willen overgaan. Dan kan de oplossing gevonden worden in de zogenaamde Groninger akte.

Fiscaal aantrekkelijk

Overdrachtsbelasting of omzetbelasting

De partijen kunnen in de overdrachtsbelasting (2% of 6%)* of juist in de omzetbelasting (21% BTW) willen leveren. Dit is wel afhankelijk van wat en aan wie er wordt geleverd. Ben je een particuliere koper? Dan kan het zijn dat je bijvoorbeeld graag in de overdrachtsbelasting geleverd wilt krijgen. Ben je ondernemer? Dan kun je juist liever in de omzetbelasting geleverd willen krijgen. Dit in verband met de aftrekbaarheid van BTW. Heel kort en simpel gezegd is er bij bestaande bouw sprake van overdrachtsbelasting. Bij nieuwbouw of een bouwterrein is er sprake van omzetbelasting.

Bij transformatie van een pand kan door middel van de Groninger akte vòòr het omslagmoment van “oudbouw” naar “nieuwbouw” geleverd worden. Hierdoor kan er in de overdrachtsbelasting in plaats van de omzetbelasting geleverd worden.

Doorleveren

Tot slot kan er nog een reden zijn om snel te leveren. Namelijk om ervoor te zorgen dat de woning binnen 6 maanden wordt doorgeleverd nadat je als verkoper zelf de eigendom hebt gekregen. In dat geval geldt namelijk het volgende belastingvoordeel. Het bedrag waarover overdrachtsbelasting betaald moet worden, mag worden verlaagd met het bedrag waarover door de verkoper al overdrachtsbelasting is betaald.

Wat houdt een Groninger akte in?

Een Groninger akte houdt kort gezegd het volgende in. De woning wordt alvast overgedragen aan de koper. Maar de koopprijs is dan nog niet betaald door de koper. Ook de ontbindende of opschortende voorwaarden die opgenomen zijn in de koopovereenkomst lopen nog. In de akte wordt vervolgens een uiteindelijke datum opgenomen waarop je als koper de koopprijs moet betalen. Op deze datum moeten ook de overige ontbindende voorwaarden zijn vervallen.

Heeft de koper op bedoelde datum de koopprijs nog niet aan jou als koper betaald? Of wordt één van de ontbindende voorwaarden vervuld? Dan kunnen jullie de levering ontbinden. De eigendom klapt dan weer terug naar jou als verkoper. Heb je de overdrachtsbelasting al wel betaald? Dan kun je een verzoek doen tot teruggaaf van deze belasting. Aan dit verzoek wordt alleen gehoor gegeven als de feitelijke toestand van de woning hetzelfde is gebleven.

Is de koopprijs wel op tijd betaald aan jou als verkoper en zijn de voorwaarden vervallen? Dan zal er een aanvullende akte worden getekend. Hierin wordt aan de koper kwijting verleend voor de betaling van de koopprijs. En er wordt verklaard dat alle voorwaarden zijn vervallen. Vanaf dat moment kan de levering niet meer worden ontbonden door partijen.

Mogelijke belemmering voor Groninger akte

De toepassing van een Groninger akte kan belemmerd worden. Hieronder leggen we uit in welke gevallen dat is.

• Zit er op de woning een hypotheek? Dan moet de bank van de verkoper voorafgaand aan de levering akkoord gaan met de overdracht van de woning. De lening die de verkoper bij de bank heeft, wordt dan namelijk nog niet wordt afgelost. De koopprijs wordt tenslotte nog niet betaald bij de overdracht. Ook de bank van de koper, die uiteindelijk een recht van hypotheek zal krijgen op de aangekochte woning, moet haar toestemming geven voor de overdracht met een Groninger akte. De bank van de koper loopt geen extra risico  ten opzichte van een “normale” levering. Maar toch blijkt in de praktijk dat banken, gezien de complexiteit van de Groninger akte, niet altijd toestemming geven hiervoor.
• Daarnaast is onduidelijk wie het risico van een “oudbouw” woning draagt in de periode tussen het tekenen van de Groninger akte en het betalen van de koopprijs. Jullie zullen dan als koper en verkoper moeten afstemmen wie de woning moet verzekeren. Deze risico-vraag speelt niet ten aanzien van een “nieuwbouw” woning.
• Tot slot moeten jullie als koper en verkoper je het volgende realiseren. Bij de eigendomsoverdracht verschuldigde overdrachtsbelasting kan niet teruggevorderd worden als de feitelijke situatie van de woning is veranderd. Er mogen dan ook geen verbouwingen hebben plaatsgevonden. Als niet alleen de eigendomsoverdracht, maar ook de veranderingen aan de woning worden teruggedraaid kan je de overdrachtsbelasting wel terugvragen.

Maak duidelijke afspraken

Zoals we hebben uitgelegd in onze blog kan het in de praktijk lastig zijn om gebruik te maken van de Groninger akte. Steeds zullen de feitelijke omstandigheden bekeken moeten worden. En tussen jullie als verkoper en koper zullen duidelijke afspraken gemaakt moeten worden. Maar in sommige gevallen kan deze constructie aanzienlijk financieel voordeel opleveren. Heb je vragen hierover? Neem dan contact op met onze collega’s van de vastgoedsectie, zij helpen je graag!