Gefeliciteerd! Je hebt een nieuwbouwhuis gekocht en ter realisatie van de woning heb je een aanneemovereenkomst gesloten. Op deze aanneemovereenkomst is de 5%-regeling van toepassing, maar wat houdt dat nou precies in?
Bedoeling van de regeling
De 5%-regeling is wettelijk geregeld. Deze is bedoeld ter bescherming van een juiste oplevering door de aannemer. 5% van de te betalen aanneemsom wordt geblokkeerd zolang de oplevering niet geheel akkoord is. Dit is om ervoor te zorgen dat de aannemer (in de aanneemovereenkomst meestal aangeduid als: “de ondernemer”) je nieuwbouwhuis punctueel zal opleveren. Deze 5% heb je dus al wel betaald, maar het bedrag staat nog niet ter vrije beschikking van de aannemer. De 5%-regeling is dan ook een drukmiddel voor de aannemer om punctueel en snel het huis aan je op te leveren.
Tijdstip en wijze van blokkeren
Vlak vóór de oplevering van je huis door de aannemer moet je de totale koop-/aanneemsom en de eventuele meerwerknota’s hebben betaald. De laatste aanneemtermijn wordt gedeclareerd vóór de oplevering en is 10% van de aanneemsom.
5% van dit bedrag kan vervolgens op twee manieren geblokkeerd worden. Namelijk door middel van een depot of door middel van een bankgarantie. De aannemer maakt de keuze op welke wijze dit gebeurd:
- Depot
De helft van deze laatste termijn (5%) betaal je rechtstreeks aan de aannemer. En de andere helft (ook 5%) betaal je aan een door de aannemer aan te wijzen notaris. Deze notaris houdt deze 5% in depot. - Bankgarantie
De tweede manier is dat de aannemer een bankgarantie ter grootte van de 5% stelt. Deze bankgarantie is bij een door de aannemer gekozen notaris gedeponeerd en blijft geblokkeerd totdat deze mag worden vrijgegeven. In dit geval maak je de volledige 10% rechtstreeks over naar de aannemer.
De notaris die de 5%-regeling onder zich heeft, is niet altijd dezelfde notaris die de levering van jouw woning heeft geregeld. De aannemer bepaalt bij welke notaris de 5%-regeling onder zich heeft. Dit kan dan ook afwijken van de notaris die door de verkoper is aangewezen als “projectnotaris”.
De oplevering
De oplevering en sleuteloverdracht zullen niet plaatsvinden als niet alle verschuldigde bedragen op tijd zijn betaald. Op de dag van de oplevering inspecteer jij, eventueel bijgestaan door een deskundige, met een medewerker van de aannemer je nieuwbouwhuis. Er zijn vervolgens twee scenario’s. De oplevering is akkoord, of er zijn tekortkomingen en de oplevering is niet akkoord.
- De oplevering is akkoord
Bevind jij je huis akkoord? Dan teken je het proces-verbaal van oplevering twee keer. De aannemer ondertekent dit ook en stuurt het proces-verbaal van oplevering naar de notaris. 3 maanden na de oplevering keert de notaris het depotbedrag uit aan de aannemer of geeft hij de bankgarantie vrij aan de aannemer. - Gebreken en/of tekortkomingen bij de oplevering
Constateer je bij de oplevering gebreken en/of tekortkomingen? Dan worden deze vermeld op het proces-verbaal van oplevering. Je hoeft dan geen akkoord te geven voor de uitkering van de 5% aan de aannemer totdat de gebreken en/of tekortkomingen zijn verholpen. Na de oplevering heeft de aannemer 3 maanden de tijd om alle (eventuele) gebreken te herstellen, die zijn geconstateerd bij de oplevering en op het opleveringsrapport zijn vermeld. De 5%-regeling geldt ook voor gebreken die binnen die periode van 3 maanden alsnog te voorschijn komen en dus niet op het opleveringsrapport staan vermeld. 3 maanden na de oplevering moet de door de aannemer aangewezen notaris de 5% vrijgeven aan de aannemer, tenzij jij deze notaris en de aannemer voor het verloop van de termijn schriftelijk bericht dat dit niet moet gebeuren. In dat geval blijft de 5% bij deze notaris geblokkeerd.
Uitkeren van het depot of vrijgeven van de bankgarantie?
De door de aannemer aangewezen notaris is op enig moment tegenover de aannemer wel verplicht tot uitbetaling van het depot-bedrag of het vrijgeven van de bankgarantie aan de aannemer. Dit is het geval in één van onderstaande situaties.
- Als je daarmee schriftelijk akkoord bent gegaan en de notaris daarvan een duidelijke kopie heeft ontvangen.
- Wanneer de aannemer tot zekerheid van de nakoming een nieuwe bankgarantie heeft gesteld.
- Door een uitspraak die beide partijen bindt (bijvoorbeeld een vonnis van de rechtbank) en beslist is dat blokkering van de 5% niet langer is gerechtvaardigd.
- Na verloop van 3 maanden na de oplevering. Als je niet aan de notaris schriftelijk hebt laten weten dat de 5% (of een lager bedrag) geblokkeerd moet blijven.
Boete bij onterecht vasthouden 5%
Pas op bij het volgende. Blijkt achteraf dat door jouw toedoen de 5% onterecht niet is uitgekeerd aan de aannemer? Dan moet je hem de wettelijke rente vergoeden over de periode die is verstreken na afloop van de 3-maandstermijn.
Vragen?
Heeft de aannemer ons gekozen als beheerder van de 5% en wil je de bij ons gestelde 5% blokkeren? Neem dan contact op met onze collega’s van de boekhouding: boekhouding@herschut.nl. Als je algemene vragen hebt over de 5%-regeling, dan kun je bellen met iemand van onze vastgoedsectie.
