Burenrecht: geen toestemming buurman voor ramen en afwatering
De rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft kort geleden een uitspraak gedaan over het burenrecht, waaruit blijkt hoe belangrijk het is om bij verbouwingen aan je woning afspraken met de buren schriftelijk vast te (laten) leggen.
De casus over het burenrecht
A en B zijn buren. B verbouwt zijn woning en plaatst twee dakkapellen met openslaande ramen in het schuine dak aan de kant van de woning van A. Daarnaast worden er noodoverstorten aangebracht die regenwater afwateren in de tuin van A. B is voor deze verbouwingen in het bezit van een omgevingsvergunning.
Het burenrecht bepaalt onder meer dat het niet geoorloofd is om binnen twee meter van een erfgrens met een naburig erf bijvoorbeeld vensters of balkons te hebben voor zover deze uitzicht op dit erf geven, tenzij de eigenaar van dit naburige erf hiervoor toestemming heeft gegeven.
De ramen in de dakkapellen van de woning van B voldoen niet aan deze eisen en zijn daarom alleen toegestaan als A hiervoor toestemming heeft gegeven. B stelt dat A, voordat er werd verbouwd, de bouwtekeningen heeft gezien en geen bezwaar heeft gemaakt tegen de plannen van B. Dit is alleen niet vastgelegd tussen partijen. A weerspreekt dit en vordert de rechtbank te gebieden de betreffende ramen te verwijderen of vaststaand en ondoorzichtig te maken. Met betrekking tot de noodoverstorten wordt een vordering tot verwijdering ingesteld.
De rechtbank stelt zich op het standpunt dat B onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld op grond waarvan hij er redelijkerwijs van uit mocht gaan dat A toestemming heeft gegeven tot het aanbrengen van deze ramen. De rechtbank wijst de vorderingen van A dan ook toe. B wordt verplicht om de ramen vast te zetten en ondoorzichtig te maken en de noodoverstorten te verwijderen.
Burenrecht: erfdienstbaarheid vastleggen
Deze casus over het burenrecht laat zien dat het, los van de vraag of er binnen de grenzen van een omgevingsvergunning of zelfs vergunningvrij wordt gebouwd of verbouwd, het van cruciaal belang is dat er wordt stilgestaan bij het burenrecht. Wanneer er sprake is van strijdigheid met het burenrecht, is het verstandig om tijdig met de buren om de tafel te gaan zitten voor het vastleggen van schriftelijke afspraken. Om te regelen dat ook opvolgende eigenaren van de buurpercelen een en ander moeten accepteren, is het verstandig om een erfdienstbaarheid te vestigen in een notariële akte.
Wil je hierover meer informatie? Dan kun je uiteraard contact opnemen met onze collega’s van onze vastgoedsectie.
Beste Katherin,
Dank voor dit blog. Toevallig hebben we wen buurman die -zonder met ons te bespreken – denkt zijn uitbouw te kunnen verhogen en verlengen en een dakterras voor zijn huurders te kunnen maken. We kwamen erachter omdat hij vergunning aanvroeg bij de gemeente. Is dat een vergelijkbaar geval? Adviseer je ons een briefje te schrijven waarin we aangeven geen toestemming te geven?
Hartelijke groet
Niels
Beste Niels,
Het is afhankelijk van de feitelijke situatie of de plannen van jullie buurman strijdigheid met het burenrecht opleveren. Wanneer dit inderdaad het geval is, raad ik jullie aan eerst met elkaar om tafel te gaan zitten om een en ander nader te regelen. Het hebben van de benodigde vergunningen is dan dus niet voldoende voor jullie buurman zoals ook nader is omschreven in mijn blog.
Hartelijke groet,
Katrien