Ook in het vastgoed duiken steeds meer Engelse termen en begrippen op. Een transactie op basis van het ‘as is, where is’-principe, is daar een voorbeeld van. Vroeger werd zo’n transactie nog wel eens aangeduid met de term ‘voetstoots’. Professionals die werkzaam zijn in het vastgoed weten doorgaans wel ongeveer wat er bedoeld wordt met een transactie op basis van ‘as is, where is’. Namelijk dat het risico van onder andere de staat van het pand voor de koper is. Toch is alleen het opnemen van deze term in een koopovereenkomst niet voldoende. Het is namelijk geen wettelijk begrip en een eenduidige omschrijving of definitie ontbreekt.
“Om de betekenis en reikwijdte van de term ‘as is, where is’ te bepalen, moet daar in de koopovereenkomst verdere invulling aan gegeven worden.”
Betekenis
Dat een transactie op basis van het principe ‘as is, where is’ een transactie is, waarbij het de bedoeling is dat een verkoper zo min mogelijk garanties geeft aan een koper, is vaak wel helder. De letterlijke vertaling is immers: je koopt het vastgoed in de staat waarin het zich bevindt (en waar het zich bevindt). Of dit daadwerkelijk ook het geval is, en in welke mate er dan garanties worden gegeven hangt af van de inhoud van de koopovereenkomst. Om de betekenis en reikwijdte te bepalen, moet de koopovereenkomst verdere invulling aan de term ‘as is, where is’ geven. Zien de beperkte garanties bijvoorbeeld op de feitelijke of juridische staat? Of op de grond of gebruiksmogelijkheden van het vastgoed? Of worden juist al deze aspecten bedoeld? Omdat er vele gradaties te bedenken zijn is het van groot belang om dit goed uit te werken in de koopovereenkomst. Schrijf op en werk uit wat je bedoelt.
Welke garanties op te nemen?
Er is een keuze in de hoeveelheid garanties die door een verkoper geeft. Verzekert de verkoper bijvoorbeeld alleen dat hij eigenaar is en dus bevoegd is tot verkoop? Of verzekert de verkoper dat er geleverd wordt zonder hypotheken of inschrijvingen daarvan? Ook is mogelijk dat de huurstroom wordt gegarandeerd. Verder kan de (resterende) aansprakelijkheid van een verkoper worden gemaximeerd tot een bepaald bedrag. Ook kan de aansprakelijkheid in tijdsduur worden beperkt. Meestal worden ook een aantal wettelijke bepalingen die ten gunste strekken van de koper uitgesloten in de koopovereenkomst. Daardoor kan de koper daar geen beroep meer op doen.
“Een verkoper moet zich afvragen welke garanties hij wel of niet wil geven.”
Verkopersmarkt
Er is op dit moment duidelijk sprake van een verkopersmarkt. Daardoor zijn er een groot aantal transacties op basis van het ‘as is, where is’-principe. Een verkoper moet zich afvragen welke garanties hij wel of niet wil geven De hoeveelheid garanties kan immers van invloed zijn op de prijs. Een koper moet zich vooral voorafgaand aan de transactie goed (laten) informeren door bijvoorbeeld een goed due diligence onderzoek te doen naar het vastgoed.
