Alles wat je wilt weten over de opkoopbescherming
5 mei 2022
Op 1 januari 2022 is aan de Huisvestingswet een tijdelijke regeling opkoopbescherming toegevoegd. Volgens deze regeling mogen gemeenten voor gewilde buurten een opkoopbescherming opnemen in de lokale huisvestingsverordening. In deze blog lees je wat de opkoopbescherming inhoudt en wat de gemeenten van de 5 grote steden hierover hebben besloten.
Wat is de opkoopbescherming?
De tijdelijke regeling opkoopbescherming geeft gemeenten de mogelijkheid om een opkoopbescherming in te voeren. Deze bevat een verbod een woonruimte zonder vergunning in gebruik te geven (verhuren) aan een derde. De regeling is voornamelijk bedoeld als oplossing voor het tekort aan goedkope en middeldure koopwoningen op de woningmarkt. Bij de invoering van een opkoopbescherming zal de gemeente dan ook omschrijven voor welke categorie woonruimten en in welke gebieden de opkoopbescherming geldt.
Ben je eigenaar van een woonruimte waarop de opkoopbescherming van toepassing is? In dat geval is het verboden om de woonruimte zonder vergunning te verhuren. Het verbod geldt gedurende een periode van 4 jaar gerekend vanaf het moment dat je eigenaar bent geworden van de woonruimte.
Voor welke woonruimten geldt de opkoopbescherming?
Een gemeente bepaalt zelf voor welke categorie woonruimten en in welke gebieden de opkoopbescherming geldt. Ligt een woonruimte in het door de gemeente aangewezen gebied? Dan geldt de regeling alleen als aan de volgende voorwaarden is voldaan:
1. WOZ-waarde woonruimte
Het moet gaan om een woonruimte met een WOZ-waarde op of onder de door de gemeente vastgestelde prijsgrens. Deze prijsgrens is per gemeente verschillend en kan jaarlijks worden geïndexeerd.
Let op: De betaalde koopsom voor de woonruimte is niet relevant. Wel relevant is de WOZ-waarde van de woonruimte in het jaar waarin je eigenaar wordt van de woonruimte.
2. Datum eigendomsverkrijging
De opkoopbescherming van de gemeente moet gelden op de datum dat je eigenaar wordt van de woonruimte. Het verschilt per gemeente of en vanaf welk moment de opkoopbescherming geldt.
Let op: Je wordt pas eigenaar van de woonruimte op de datum waarop de akte van levering door de notaris wordt ingeschreven in de openbare registers (kadaster). De datum waarop de (losse) koopovereenkomst is ondertekend, is voor de vraag of de opkoopbescherming geldt niet relevant.
3. Voor de woonruimte geldt één van de volgende situaties:
- De woonruimte is vrij van huur en gebruik op de datum dat je eigenaar wordt.
- De woonruimte is in verhuurde staat voor een periode van minder dan 6 maanden op de datum dat je eigenaar wordt.
- De woonruimte is verhuurd met een verhuurvergunning op de datum dat je eigenaar wordt.
Let op: Een verhuurvergunning is persoonsgebonden. De nieuwe eigenaar moet opnieuw een verhuurvergunning aanvragen. De verhuurvergunning gaat niet automatisch over op de nieuwe eigenaar van de woonruimte.
Gevolg opkoopbescherming: Geen vergunning? Geen verhuur!
Het is verboden een beschermde woonruimte zonder vergunning te verhuren gedurende de eerste 4 jaar nadat je eigenaar bent geworden van de woonruimte. In de volgende situaties moet je als eigenaar een verhuurvergunning aanvragen:
- De woonruimte was vrij van huur en gebruik op het moment dat je eigenaar werd en je wilt de woonruimte verhuren of in gebruik geven aan een derde.
- De woonruimte was in verhuurde staat op het moment dat je eigenaar werd, voor een periode van minder dan 6 maanden en je wilt dit gebruik voortzetten.
- De woonruimte was in verhuurde staat op het moment dat je eigenaar werd en de vorige eigenaar had hiervoor een verhuurvergunning.
In de volgende situaties is het vooraf al duidelijk dat er een vergunning zal worden verleend door de gemeente. Let op: in deze situaties moet er wel een vergunning worden aangevraagd:
- Als de beschermde woonruimte in gebruik wordt gegeven (zoals verhuur) aan een woningzoekende die eerste of tweedegraads familie is van de eigenaar (zoals ouders, kinderen, broers en zussen);
- Als er sprake is van tijdelijke (niet-toeristische) verhuur van maximaal 12 maanden, en de eigenaar de beschermde woonruimte in de 12 maanden daarvoor zelf heeft bewoond.
- Als de beschermde woonruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte.
Naast bovenstaande situaties kan de gemeente in de huisvestingsverordening extra situaties omschrijven waarin een vergunning kan worden verleend. Deze situaties verschillen per gemeente.
Voor welke woonruimten geldt geen verhuurverbod?
Het verhuurverbod geldt niet voor de volgende woonruimten:
- Woonruimten gelegen in een gemeente die (nog) geen opkoopbescherming in de huisvestingsverordening heeft opgenomen.
- Woonruimten die niet vallen binnen de door de gemeente aangewezen categorie woonruimten en niet liggen in het door de gemeente aangewezen gebied waarvoor een opkoopbescherming geldt.
- Woonruimten waarvan je eigenaar bent geworden vóórdat de opkoopbescherming in de gemeente gold.
- Woonruimten waarvoor de opkoopbescherming gold op het moment dat je eigenaar werd en er inmiddels 4 jaar is verstreken.
Opkoopbescherming in de 5 grote steden van Nederland
Er zijn situaties denkbaar waarin het niet duidelijk is of de opkoopbescherming op een woonruimte van toepassing is of in de toekomst van toepassing zal worden.
De uitwerking ervan verschilt namelijk per gemeente en elke gemeente gebruikt een eigen beleidskader. Heb je hier vragen over? Neem dan contact op met de gemeente waarin de woonruimte is gelegen.
Amsterdam
In de gemeente Amsterdam is de opkoopbescherming ingevoerd op 1 april 2022. De opkoopbescherming geldt voor woonruimten met een WOZ-waarde tot en met € 512.000 (peildatum 2020) in alle gebieden in de gemeente. Deze prijsgrens wordt elk jaar geïndexeerd.
Op de site van de gemeente Amsterdam lees je het beleidskader en meer informatie over de opkoopbescherming.
Rotterdam
In de gemeente Rotterdam is de opkoopbescherming ingevoerd op 1 januari 2022. De opkoopbescherming geldt voor woonruimten met een WOZ-waarde tot en met € 355.000 in 16 wijken in Rotterdam.
Wil je meer weten over de opkoopbescherming en voor welke wijken de opkoopbescherming in Rotterdam geldt? Je leest er meer over op de site van de gemeente Rotterdam.
Den Haag
In de gemeente Den Haag is de opkoopbescherming ingevoerd op 1 maart 2022. De opkoopbescherming geldt voor woonruimten met een WOZ-waarde tot en met € 355.000 in alle gebieden in de gemeente.
Op de site van de gemeente Den Haag lees je meer over de opkoopbescherming in Den Haag.
Utrecht
In de gemeente Utrecht is de opkoopbescherming ingevoerd op 18 maart 2022. De opkoopbescherming geldt voor woonruimten met een WOZ-waarde tot en met € 440.000,00 in alle gebieden in de gemeente.
Op de site van de gemeente Utrecht lees je meer over de opkoopbescherming in Utrecht.
Eindhoven
In de gemeente Eindhoven is de opkoopbescherming ingevoerd op 1 april 2022. De opkoopbescherming geldt voor woonruimten met een WOZ-waarde tot en met €350.000 in specifieke gebieden in de gemeente.
Wil je meer weten over de opkoopbescherming en voor welke wijken de opkoopbescherming in Eindhoven geldt? Je leest er meer over op de site van de gemeente Eindhoven.
