Twee koopovereenkomsten
aan wie moet de verkoper leveren?
12 augustus 2020
Een verkoper (“V’) heeft een pand twee keer verkocht. De kopers (“H” en “K”) hebben een kort geding bij de voorzieningenrechter van de rechtbank Overijssel aangespannen over de vraag wie het oudste recht heeft.
Hoe is deze situatie ontstaan?
V heeft het pand sinds 1 augustus 2015 verhuurd aan H. In de huurovereenkomst is onder andere opgenomen: “huurder mag na afloop van het overeengekomen huurcontract het object van verhuurder kopen voor het bedrag van € 300.000,00.”
De huurovereenkomst is per 31 december 2019 beëindigd. H heeft op 20 juni 2019 per brief aan V laten weten het pand te willen kopen, op grond van de bepaling in de huurovereenkomst.
Inmiddels had V al met K in 2018 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het pand.
V en H hebben in een andere procedure bij de rechtbank geprocedeerd over de vraag of er tussen V en H een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Op 25 maart 2020 heeft de rechtbank overwogen dat door de brief van H aan V een koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen V en H.
“Er zijn dus twee koopovereenkomsten gesloten, waardoor zowel H als K aanspraak maken op de levering van het pand.”
Twee koopovereenkomsten
Er zijn dus twee koopovereenkomsten gesloten, waardoor zowel H als K aanspraak maken op de levering van het pand. De voorzieningenrechter gaat ervan uit dat de koopovereenkomst tussen V en H op 20 juni 2019 is gesloten. De bepaling in de huurovereenkomst moet worden gezien als een aanbod tot koop. Pas toen H de brief heeft gestuurd, heeft H dit aanbod aanvaard en is de koop tot stand gekomen.
De koopovereenkomst tussen V en K is volgens de voorzieningenrechter al op 15 oktober 2018 gesloten. De koopovereenkomst tussen V en K dus eerder gesloten dan de koopovereenkomst tussen V en H.
Wat zegt de wet hierover?
Op grond van de wet gaat het oudste recht tot levering voor (in dit geval aan K), tenzij (a) uit de wet, (b) uit de aard van de rechten, of (c) uit de eisen van redelijkheid en billijkheid anders voortvloeit.
- Wettelijke regeling (a)
Ten aanzien van (a) geeft de voorzieningenrechter aan dat er geen wettelijke regeling is waaruit voortvloeit dat het leveringsrecht van H in dit geval toch moet voorgaan. - Aard van de rechten (b)
Met betrekking tot (b) merkt de voorzieningenrechter op dat H en K allebei een recht van levering hebben op grond van een koopovereenkomst. Beide leveringsrechten zijn dus gelijk van aard. Volgens de voorzieningenrechter is er geen rechtsregel die maakt dat een koopovereenkomst op grond van een koopoptie in de huurovereenkomst zwaarder weegt dan andere koopovereenkomsten.
Ook is er geen rechtsregel die meebrengt dat bij het inroepen van een koopoptie door H de datum van de koopovereenkomst moet worden vastgesteld op de datum waarop de koopoptie in het leven is geroepen. - Redelijkheid en billijkheid (c)
Voor wat betreft (c) overweegt de voorzieningenrechter dat het recht op levering van H ook niet op grond van de redelijkheid en billijkheid zou moeten prevaleren boven het recht van K.
H was ervan op de hoogte dat het pand al jaren in de verkoop stond. Daarnaast wist H dat K belangstelling had voor het pand. Ondanks deze kennis heeft H niet eerder bij V aangegeven dat H het pand wilde kopen. V en K mochten er daarom van uitgaan dat H geen belangstelling had. De eisen van redelijkheid en billijkheid staan er niet in de weg dat K, ondanks de bepaling in de huurovereenkomst van H, met K een koopovereenkomst heeft afgesloten.
Wat was het oordeel van de rechter?
De voorzieningenrechter heeft daarom geoordeeld dat K het sterkste recht op levering heeft en dat het pand aan K moet worden geleverd.
Mocht je naar aanleiding van dit artikel vragen of opmerkingen hebben, neem dan contact met mij op.
Bron: Notamail 27 mei 2020 en Rechtbank Overijssel 12 mei 2020 (ECLI:NL:RBOVE:2020:1780)
